Descripción de los hechos:
Una mercantil inmobiliaria adquiere dos locales comerciales (oficinas) para convertirlos en viviendas mediante cambio de uso y obras de reforma y venderlos una vez finalizadas. Pregunta por la sujeción/exención en la venta, el sujeto pasivo en las ejecuciones de obra, la deducibilidad del IVA soportado en las obras y el tipo aplicable.
Análisis de la cuestión:
En la venta, el eje es la exención de segundas y ulteriores entregas (art. 20. Uno.22º LIVA) y la delimitación de “primera entrega”, que se da en la entrega por promotor de edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada; si hay uso ininterrumpido igual o superior a dos años por el propietario o por determinados titulares, puede perderse esa condición según el propio precepto.
La consulta aclara que, si las obras alcanzan la condición de rehabilitación del art. 20.Uno.22º.B) LIVA (reconstrucción como objeto principal; umbrales de coste y composición del coste, entre otros), la entrega posterior puede calificarse como primera entrega, quedando sujeta y no exenta.
En relación con la inversión del sujeto pasivo en ejecuciones de obra, se remite a la regla del art. 84.Uno.2º LIVA y a su desarrollo reglamentario, destacando requisitos como que la obra se encuadre en construcción/rehabilitación y que el destinatario actúe como empresario o profesional, además de la operativa de comunicaciones.
En deducciones, recuerda que el derecho depende de que los bienes/servicios se utilicen en operaciones sujetas y no exentas (art. 94 LIVA) y de requisitos formales como la factura (art. 97 LIVA), así como las reglas de ejercicio (art. 99 LIVA). También advierte que, si finalmente se realizan segundas entregas exentas, éstas no generan derecho a deducción.
Conclusión:
- La tributación de la venta dependerá de si las obras constituyen rehabilitación: si lo son, la entrega puede ser primera entrega sujeta y no exenta; si no, puede operar la exención de segundas entregas.
- La inversión del sujeto pasivo en las obras exige que se cumplan los requisitos legales y reglamentarios propios de obras de construcción/rehabilitación.
- En el tipo reducido, no es imprescindible una cédula/licencia si la aptitud como vivienda se acredita por otros medios.
- Recomendación: calificar técnicamente las obras (memoria/costes) para acreditar o descartar rehabilitación, ordenar las comunicaciones contractuales para la inversión del sujeto pasivo y anticipar el impacto en deducción del IVA en función de si la venta resultará exenta o no.
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